LOS 58.a: Types and Categories of Alternative Investments

기초
1 Alternative Investments의 정의

Alternative investments는 전통적 투자(traditional investments)에 속하지 않는 다양한 투자 유형을 포함합니다. 전통적 투자는 현금, 상장 주식, 채권에 대한 long-only 투자를 의미합니다.

대체투자 포트폴리오 매니저들은 derivatives와 leverage를 사용하고, 증권을 short할 수 있습니다. 상장 주식과 채권을 활용하지만 이러한 전략을 사용하는 구조도 대체투자로 분류됩니다.

2 Alternative Investments의 특징
특징 Alternative Investments Traditional Investments
Liquidity 낮은 유동성 높은 유동성
Specialization 매니저의 높은 전문성 상대적으로 낮은 전문성
Regulation 낮은 규제와 투명성 높은 규제와 투명성
Historical Data 제한적이고 문제가 있는 데이터 풍부하고 신뢰할 수 있는 데이터
Fees 높은 management fee + incentive fee 낮은 management fee만
Correlation 전통적 투자와 낮은 상관관계 시장과 높은 상관관계
Redemptions 환매 제한 있음 자유로운 환매
Portfolio Concentration 집중된 포트폴리오 분산된 포트폴리오

Alternative Investment Categories

1

Hedge Funds

• Leverage, long/short positions, derivatives 사용

• 유동성이 낮은 자산에 투자 가능

• 다양한 전략으로 수익 추구 (이름과 달리 항상 헤지하지는 않음)

2

Private Equity

• 비상장 기업의 지분에 투자

• LBO (Leveraged Buyout) funds: 차입을 통해 기존 기업 인수

• Venture capital funds: 초기 단계 기업에 투자

3

Private Debt

• 기업에 직접 대출

• 초기 단계(venture) 기업에 대출

• 재무적 어려움을 겪는 기업의 부채에 투자

4

Real Estate

• 주거용 또는 상업용 부동산

• 부동산 담보 대출

• REITs, 부동산 파트너십 등 다양한 구조

5

Commodities

• 실물 상품 직접 소유

• 상품 derivatives (futures)

• 상품 생산 기업의 지분

6

Natural Resources

• Farmland: 농업용 토지 임대 또는 직접 경작

• Timberland: 산림 매입 및 목재 수확

7

Infrastructure

• Economic infrastructure: 도로, 공항, 전력망

• Social infrastructure: 학교, 병원

• Public-private partnerships 구조로 투자

Q: Alternative investments가 전통적 투자보다 높은 수익을 낼 수 있는 이유는 무엇일까요?
A: 세 가지 주요 이유가 있습니다:

1. Illiquidity premium: 유동성이 낮은 자산을 보유함으로써 추가 수익을 얻을 수 있습니다. 투자자들이 유동성을 포기하는 대가로 더 높은 수익을 요구하기 때문입니다.

2. Market inefficiency: 대체투자 시장은 전통적 시장보다 효율성이 낮을 수 있어, 숙련된 매니저가 초과수익을 창출할 기회가 더 많습니다.

3. Leverage and derivatives: 레버리지와 파생상품을 활용하여 수익을 확대할 수 있습니다. 물론 이는 위험도 함께 증가시킵니다.

LOS 58.b: Direct, Co-investment, and Fund Investment Methods

중급
세 가지 투자 방법

Alternative investments에 투자하는 세 가지 주요 방법이 있으며, 각각 고유한 장단점을 가지고 있습니다.

Investment Methods Comparison
투자 방법 장점 단점
Direct Investing
투자자가 직접 자산 매입		 • 외부 매니저 수수료 없음
• 투자 선택과 통제권 보유
• 투자 타이밍 조절 가능		 • 높은 최소 투자금액
• 분산투자 어려움
• 높은 전문성 필요
• 직접 실사(due diligence) 수행
Fund Investing
펀드 매니저를 통한 투자		 • 매니저의 전문성 활용
• 낮은 투자자 참여도
• 분산투자 가능
• 낮은 최소 투자금액		 • Management fee와 incentive fee
• 매니저 성과 위험
• 투자 통제권 없음
Co-investing
펀드 투자 + 직접 투자 권리		 • 전체 수수료 절감
• 매니저 전문성 활용
• 선택적 투자 통제권		 • 더 높은 전문성 필요
• 추가 실사 필요
• Adverse selection 위험
Adverse Selection in Co-investing: 펀드 매니저가 확신이 높은 투자는 펀드를 통해 전액 투자하고, 확신이 낮은 투자에 대해서만 co-investment 기회를 제공할 위험이 있습니다. 이는 co-investor에게 불리한 선택 편향을 만들 수 있습니다.
EXAMPLE: Sovereign Wealth Fund의 투자 방법 선택

대규모 국부펀드(Sovereign Wealth Fund)가 부동산에 투자하려고 합니다:

  • • Direct investing 선택 시: 자체 부동산 전문팀을 구성하여 직접 건물을 매입하고 관리
  • • Fund investing 선택 시: 블랙스톤 같은 부동산 펀드에 LP로 투자
  • • Co-investing 선택 시: 펀드에 투자하면서 특정 대형 거래에 추가 자금 투입 권리 확보

LOS 58.c: Investment and Compensation Structures

고급
Limited Partnership Structure

대부분의 alternative investments는 limited partnership 구조로 조직됩니다:

  • General Partner (GP): 펀드 매니저, 투자 결정권 보유, 무한 책임
  • Limited Partners (LPs): 투자자들, 투자금액만큼 지분 소유, 유한 책임
  • Limited Partnership Agreement: 파트너십 운영 규칙과 세부사항 규정
Fee Structures

Management Fees

펀드 유형 수수료 기준 일반적 수준
Hedge Funds Assets Under Management (AUM) 1-2% of AUM
Private Capital Committed Capital 2% of committed capital

Incentive Fees

Incentive fees는 펀드 수익의 일정 비율(보통 20%)을 GP가 받는 구조입니다.

Important Fee Terms

1

Hurdle Rate

• Soft hurdle rate: Hurdle rate 초과 시 전체 수익에 대해 incentive fee

• Hard hurdle rate: Hurdle rate 초과분에 대해서만 incentive fee

2

High-Water Mark

• 이전 손실을 회복한 후에만 incentive fee 지급

• 투자자 보호 장치로 작용

3

Waterfall Structures

• American (Deal-by-deal) waterfall: 각 투자 매각 시마다 수익 분배

• European (Whole-of-fund) waterfall: LP가 원금 + hurdle rate 회수 후 분배

4

Clawback Provision

• GP가 받은 초과 incentive fee를 LP에게 반환

• 후속 손실 발생 시 적용

Incentive Fee 계산 예시

Soft Hurdle Rate (8%) with 20% incentive fee:

$$\text{If Return} = 12\%$$ $$\text{Incentive Fee} = 12\% \times 20\% = 2.4\%$$

Hard Hurdle Rate (8%) with 20% incentive fee:

$$\text{If Return} = 12\%$$ $$\text{Incentive Fee} = (12\% - 8\%) \times 20\% = 0.8\%$$
Q: American waterfall이 European waterfall보다 GP에게 유리한 이유는 무엇일까요?
A: American waterfall은 GP가 더 빨리, 더 많은 incentive fee를 받을 수 있게 합니다:

1. 타이밍 차이: American 방식은 각 거래마다 즉시 수익을 분배하므로, GP가 incentive fee를 더 빨리 받습니다. European 방식은 전체 펀드가 원금과 hurdle rate를 회수할 때까지 기다려야 합니다.

2. Cross-netting 없음: American 방식에서는 성공적인 거래의 수익이 실패한 거래의 손실과 상계되지 않고 별도로 계산됩니다. 예를 들어, 첫 거래에서 큰 수익을 내고 두 번째 거래에서 손실이 발생해도, 첫 거래의 incentive fee는 이미 지급됩니다.

3. Clawback의 한계: Clawback provision이 있어도 GP가 이미 받은 수수료를 사용했거나 회사가 해산된 경우 회수가 어려울 수 있습니다.

Module Quiz 실전 연습

실전
Quiz 1

Compared with managers of traditional investments, managers of alternative investments are likely to have fewer restrictions on:

  • A. holding cash.
  • B. buying stocks.
  • C. using derivatives.
정답: C

해설: Alternative investment 매니저들은 derivatives 사용에 대한 제한이 적습니다. Traditional managers는 현금 보유와 주식 매수는 가능하지만 derivatives 사용은 제한될 수 있습니다.

핵심 개념: Alternative investments의 주요 특징 중 하나는 leverage, derivatives, short selling 등 다양한 전략을 자유롭게 사용할 수 있다는 점입니다.

Quiz 2

Compared with alternative investments, traditional investments tend to:

  • A. be less liquid.
  • B. be less regulated.
  • C. require lower fees.
정답: C

해설: Traditional investments는 일반적으로 alternative investments보다 낮은 수수료를 요구합니다. 또한 더 높은 유동성과 더 많은 규제를 받습니다.

비교 포인트:
• Fees: Traditional < Alternative (management fee만 vs management + incentive fees)
• Liquidity: Traditional > Alternative
• Regulation: Traditional > Alternative

Quiz 3

An investor that wants to gain exposure to alternative investments but does not have the in-house expertise to perform due diligence on individual deals is most likely to engage in:

  • A. co-investing.
  • B. fund investing.
  • C. direct investing.
정답: B

해설: Fund investing에서는 개별 거래에 대한 due diligence가 펀드 매니저의 책임이므로, 투자자에게 전문성이 덜 요구됩니다.

각 방법별 전문성 요구 수준:
• Direct investing: 가장 높은 전문성 필요 (모든 실사 직접 수행)
• Co-investing: 중간 수준 (선택적 거래 참여)
• Fund investing: 가장 낮은 수준 (매니저가 실사 수행)

Quiz 4

Management fees for a private capital fund are determined as a percentage of:

  • A. invested capital.
  • B. committed capital.
  • C. assets under management.
정답: B

해설: Private capital fund의 management fee는 committed capital의 비율로 계산됩니다. 이는 실제 투자된 자본과 관계없이 약정된 전체 금액 기준입니다.

펀드 유형별 수수료 기준:
• Private capital funds: Committed capital 기준
• Hedge funds: Assets under management (AUM) 기준

Quiz 5

For an investor in a private equity fund, the most advantageous of the following limited partnership terms is:

  • A. a clawback provision.
  • B. a European-style waterfall provision.
  • C. an American-style waterfall provision.
정답: C

해설: 이 문제는 함정이 있습니다! LP 투자자 입장에서는 실제로 B (European-style waterfall)가 더 유리합니다.

정정된 분석:
• American waterfall: GP에게 유리 (deal-by-deal로 빠른 수수료 지급)
• European waterfall: LP에게 유리 (원금 + hurdle rate 회수 후 수수료)
• Clawback provision: LP 보호 장치 (초과 수수료 회수)

시험 팁: 문제가 "GP에게 유리한" 조건을 묻는지 "LP에게 유리한" 조건을 묻는지 주의깊게 읽어야 합니다.

핵심 요약 및 시험 대비 포인트

시험에 자주 나오는 핵심 개념

✓

Alternative vs Traditional 특징 비교

• Liquidity, regulation, transparency: Traditional > Alternative
• Fees, specialization, concentration: Alternative > Traditional
• Correlation with traditional assets: Alternative는 낮음 (단, 위기 시 상승)

✓

투자 방법별 특징

• Direct: 통제권 최대, 전문성 요구 최대
• Fund: 전문성 요구 최소, 수수료 발생
• Co-investing: 중간 형태, adverse selection 위험

✓

수수료 구조

• Hedge funds: AUM 기준 management fee
• Private capital: Committed capital 기준 management fee
• Hurdle rate: Soft는 전체 수익 기준, Hard는 초과분만

✓

Waterfall 구조

• American: GP 유리 (빠른 수수료 지급)
• European: LP 유리 (원금 회수 우선)
• Clawback: LP 보호 장치

시험 함정 주의:
• Management fee 기준: Private capital은 committed capital, Hedge fund는 AUM
• Waterfall: American이 GP에게 유리, European이 LP에게 유리
• Co-investing의 adverse selection 위험 이해
• Hurdle rate의 soft vs hard 계산 차이